LMNP vs Location nue

En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (RF). Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 € — il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justificatif. Au-delà de ce seuil, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion. Le résultat net est ajouté aux revenus du foyer et imposé au taux marginal d'imposition (TMI), auquel s'ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux.

En LMNP, les revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC s'applique si les recettes sont inférieures à 77 700 € par an, avec un abattement forfaitaire de 50 % — soit une imposition sur la moitié seulement des loyers perçus. La véritable rupture fiscale intervient au régime réel LMNP : en plus des charges classiques, l'investisseur peut pratiquer l'amortissement comptable du bien immobilier (sur 25 à 30 ans pour l'immeuble) et du mobilier (sur 5 à 7 ans). Cet amortissement, non décaissable, vient réduire le résultat fiscal — souvent jusqu'à zéro pendant 10 à 20 ans, supprimant de fait toute imposition sur les loyers.

L'inconvénient du LMNP réel est sa complexité administrative : obligation de tenir une comptabilité conforme, inscription au registre du commerce (RCS), et recours quasi-systématique à un expert-comptable (500 à 1 000 € par an en moyenne). Par ailleurs, les activités para-hôtelières (location avec services) peuvent déclencher l'assujettissement à la TVA. Ces contraintes sont généralement absorbées par le gain fiscal, mais elles doivent être anticipées.

Prenons un exemple concret : bien acquis 200 000 €, loyer mensuel de 800 € (9 600 €/an), charges annuelles représentant 20 % des loyers (1 920 €). Le loyer net de charges s'établit à 7 680 € avant impôt. Pour un investisseur à la TMI de 30 %, en location nue au régime réel, la base imposable après déduction des charges est d'environ 5 000 €. L'impôt total (IR + prélèvements sociaux) atteint environ 2 270 €, ramenant le rendement net à environ 3,6 % du prix d'acquisition.

En LMNP réel, le même bien génère un amortissement annuel de 7 000 € environ (200 000 € × 87 % valeur immeuble / 25 ans). Additionné aux charges déductibles, cet amortissement ramène le résultat fiscal à quasi zéro. L'impôt sur les loyers est nul ou marginal, portant le rendement net à environ 4,2 % — soit +0,6 point par rapport à la location nue, uniquement grâce au régime fiscal.

Attention toutefois à l'impact lors de la revente : en LMNP non professionnel, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial, sans tenir compte des amortissements pratiqués (retour au régime des plus-values des particuliers). L'amortissement n'est donc pas « repris » fiscalement à la revente — c'est un avantage définitif en phase de détention, à condition de ne pas négliger l'horizon de sortie.

La durée des baux diffère significativement entre les deux régimes. En location nue, le bail est de 3 ans minimum (résidence principale du locataire), avec un préavis de 3 mois pour reprendre le bien (6 mois si la reprise est pour habiter). Cette longue durée apporte une stabilité locative appréciable. En LMNP, le bail est d'un an (9 mois pour un étudiant), avec un préavis d'un mois pour le locataire. La rotation locative est donc structurellement plus élevée, ce qui augmente les risques de vacance et les frais d'état des lieux.

Le loyer d'un logement meublé est généralement 10 à 15 % supérieur à celui d'un logement nu de surface équivalente, en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…). Cet avantage de rendement brut compense partiellement la rotation plus élevée. En revanche, la gestion est plus active : états des lieux plus fréquents, obligation de fournir et d'entretenir le mobilier conformément au décret du 31 juillet 2015 (liste des équipements minimaux obligatoires), et remplacement périodique des équipements usagés.

Au total, le LMNP convient particulièrement aux biens situés en zones tendues (étudiants, jeunes actifs), aux petites surfaces (studios, T1, T2) où la rotation est naturellement plus forte, et aux investisseurs disposant d'un peu de temps pour la gestion ou faisant appel à une agence. La location nue reste plus adaptée aux grandes surfaces (T3+) destinées aux familles, aux zones moins tendues, et aux investisseurs souhaitant minimiser l'implication dans la gestion.

Pour choisir entre LMNP et location nue, six critères sont déterminants : l'abattement du régime micro (50 % en LMNP vs 30 % en location nue), la possibilité d'amortissement comptable (uniquement en LMNP réel), le niveau de loyer pratiqué (+10-15 % en meublé), la durée de bail (1 an en meublé vs 3 ans en nu), la complexité fiscale (comptabilité LMNP vs déclaration revenus fonciers), et le profil de locataire cible (étudiant ou jeune actif en meublé vs famille en nu).

Le LMNP est idéal pour : un investisseur à TMI élevée (30 % ou plus) souhaitant effacer l'imposition des loyers via l'amortissement ; un bien en zone tendue de petite superficie (studio à T2) ; un investisseur acceptant une gestion plus active. La location nue convient mieux à : un investisseur souhaitant simplifier la gestion et limiter la rotation locative ; un bien de grande surface en zone moins tendue ; une situation où la rentabilité brute est suffisante sans optimisation fiscale agressive.